AO VENDER UM IMÓVEL, QUEM DEVE PAGAR A TAXA DE CONDOMÍNIO ENQUANTO NÃO HOUVER O REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA EM CARTÓRIO?

Ainda que tenha sido celebrado um Contrato de Promessa (ou Compromisso) de Compra e Venda de Imóvel, por instrumento público ou particular, a efetiva transferência da propriedade de um bem imóvel, nos termos da legislação brasileira, só se dá por meio do registro da transferência perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, é comum que após a celebração do referido contrato se passe algum tempo até que o registro seja efetuado e, portanto, o vendedor poderá continuar constando como proprietário do imóvel na respectiva matrícula até que efetivamente ocorra a anotação do registro. Isso pode acontecer por razões diversas, entre elas a pendência de um financiamento sobre o imóvel ou o não cumprimento, pelo comprador, do dever contratual de realização do registro que lhe incumbia.

Nestes casos, surge a dúvida (a qual muitas vezes faz surgir um litígio judicial) de quem seria o responsável pelo pagamento da Taxa de Condomínio durante este período, o promitente vendedor (que ainda consta no registro como proprietário) ou o promissário comprador do bem imóvel?

Segundo decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (RECURSO ESPECIAL Nº 1.345.331 – RS), havendo um contrato de compromisso de compra e venda não levado ainda a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto.
​
As circunstâncias à que o STJ se refere neste caso são essencialmente duas: a posse do imóvel e a devida comunicação feita ao condomínio (ciência inequívoca).

Caso o comprador já esteja na posse do imóvel e o condomínio tenha sido expressamente informado a respeito da celebração do contrato de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelo pagamento da taxa de condomínio será do comprador. Conforme relatou a Ministra Nancy Andrighi, no julgamento do  Recurso Especial 1297239/RJ, “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor (condomínio) acerca da transação".

Desta forma, estando presentes, de forma concomitante, os requisitos de posse por parte do comprador e ciência inequívoca da transação por parte do condomínio, a responsabilidade pelas despesas condominiais deverá recair sobre o adquirente do imóvel.